Pri nedavnem projektu celovite energetske prenove kranjskega nebotičnika sva imela avtorja priložnost sodelovati v procesu, v katerem so osrednjo vlogo prevzeli stanovalci, organiziranju stanovanjske skupnosti so posvetili nešteto ur, sodelovali so z arhitekti in upravljavcem nepremičnine ter zbrali podpise podpore za izvedbo projekta. Objekt z več kot 70 poslovnimi in stanovanjskimi enotami je bil zgrajen pred 60 leti v povojni Jugoslaviji kot dokaz napredne tehnologije, dosežene z omejenimi sredstvi. Ima inovativno prezračevano aluminijasto fasado in nadvse povezano skupnost stanovalcev, katere proaktivno sodelovanje se je izkazalo za ključno pri obvladovanju procesa obnove stavbe in je privedlo do uspešnega zaključka projekta.

Evropske smernice za podnebno nevtralnost in raziskave, kot je POTROG 3, nakazujejo, da bo v prihodnje v Sloveniji več celovitih energetskih in protipotresnih prenov objektov, saj se pojavlja tudi vse večja potreba po posodobitvi že zgrajenih stavb v skladu s standardi energetske učinkovitosti. Primeri preteklih poskusov, dokumentirani v reportažah RTV Slovenija in raziskavah, ki jih je na primer naročila Mestna občina Ljubljana, kažejo pomanjkanje usklajene in jasne strategije države in mest, na podlagi katere bi se bilo mogoče sistemsko lotiti takšnih projektov. Ključna vprašanja so: kam preseliti stanovalce med obsežnimi prenovami, kako jih prepričati o nujnosti takšnih posegov in kako jih bolje podpreti pri vzdrževanju nepremičnin.

Potreba po inovativnih pristopih k upravljanju večstanovanjskih stavb v Sloveniji še nikoli ni bila večja. Kot je pokazala raziskava trga upravljanja večstanovanjskih stavb Javne agencije Republike Slovenije za varstvo konkurence, je v Sloveniji upravljanje večstanovanjskih stavb pogosto prepuščeno poklicnim upravnikom, ki so deležni različnih kritik. Med glavnimi težavami so nezadostna preglednost poslovanja, previsoki stroški storitev, neodzivnost na potrebe stanovalcev in slaba kakovost vzdrževalnih del. Vse to povzroča nezaupanje med stanovalci oziroma lastniki in upravniki in vodi v spore.

Stanovanjski zakon (SZ-1) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb določata pravila za upravljanje večstanovanjskih stavb za upravnike in lastnike. Glavne zahteve stanovanjskega zakona so: obvezno imenovanje upravnika za večstanovanjske stavbe z več kot dvema lastniškima enotama; obveznost sklenitve pogodbe med upravnikom in lastniki z jasno določenimi pravicami in dolžnostmi obeh strani; redno vzdrževanje in sanacija skupnih delov, ki jih upravnik izvaja s soglasjem lastnikov; transparenten finančni pregled skupaj z vodenjem rezervnega sklada, ki ga zagotavlja upravnik.

Stanovanjski zakon lastnikom sicer omogoča, da se odločijo za samostojno upravljanje stavbe. Za to je potrebna ustanovitev skupščine lastnikov, in če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, tudi določitev upravnika, ki prevzame naloge, kot so vzdrževanje, finančno upravljanje in organizacija sanacijskih del. Upravnik, ki je lahko pravna ali fizična oseba, mora biti registriran za upravljanje nepremičnin, a pomanjkanje znanja in organizacijskih sposobnosti, ki pesti stanovalce, pogosto ovira izvedbo samoorganiziranega upravljanja. Veljavna stanovanjska zakonodaja sploh ne razlikuje med neprofitnimi in profitnimi upravniki nepremičnin. Ta manko je v ostrem nasprotju s številnimi evropskimi državami, kot sta Nemčija in Švedska, kjer zadružni ali nepridobitni stanovanjski modeli uporabljajo spodbude in predpise, zaradi katerih so stanovanja dostopnejša. Zadružne prakse upravljanja nepremičnin bi lahko ponudile trajnostno rešitev za bolje urejeno upravljanje večstanovanjskih stavb, ublažitev primanjkljaja stanovanj in izboljšanje njihove cenovne dostopnosti, a slovenski zakonodajalci kljub hudi stanovanjski krizi odlašajo z uvedbo pravnih okvirov za podporo alternativnim modelom upravljanja.

Poznamo tri glavne oblike nepridobitnih stanovanjskih zadrug: lastniške, najemniške in takšne, ki upravljajo tržna stanovanja. Glavna razlika pri slednjih je v tem, da se lastnikom stanovanja ni treba vključiti v zadrugo, pa vendar uživajo privilegije zadružnega upravljanja. Upravnik je zadruga, stanovanje pa je še naprej v zasebni lasti in ohranja tržno vrednost. Stanovalci dejavno sodelujejo pri odločanju, vzdrževanju in razvoju zadruge. Model temelji na solidarnosti, delitvi odgovornosti in finančni vzdržnosti. Take zadruge v tujini (npr. v Nemčiji) omogočajo ugodnejše financiranje in dostop do subvencij za energetsko učinkovito prenovo stavb. V skandinavskih državah, na primer na Švedskem, so zadružniški modeli vodenja stanovanjskih skupnosti zelo razširjeni. Švedska ima po podatkih organizacije Cooperative Housing International največ stanovanjskih zadrug na prebivalca v Evropi; vanje je vključena skoraj četrtina stanovanj v državi. Nacionalni zadružni organizaciji sta dve, zastopata pa skupaj več kot pol milijona stanovanjskih enot in sodelujeta pri razvoju novih stanovanjskih zadrug, tudi v obstoječih javnih in zasebnih večstanovanjskih enotah. Švedske stanovanjske zadruge se v zadnjih letih ponašajo z največjo rastjo večstanovanjskega sektorja.

Pri drugih primerih iz tujine gre za neprofitne upravnike poslovnih in skupnostnih prostorov. V Hackneyju v Londonu neprofitni upravnik Arbeit Studios sodeluje z mestno občino pri upravljanju objektov in parka Trowbridge Gardens, ustvarjalnega središča z umetniškimi studii, skupnostnimi prostori in cenovno dostopnimi delovnimi prostori. Ta model poudarja vpletenost skupnosti in večnamensko rabo ter kaže, kako se lahko zadružniško upravljanje razširi onkraj stanovanjskega dela, tako da spodbuja živahne in vključujoče soseske. Podobno namensko usmerjeno nepridobitno podjetje v Londonu je tudi The Trampery, ki v okvir svojega delovanja integrira delovne prostore, prizorišča in usposabljanje. Tovrstni projekti poudarjajo potencial zadrug, da presežejo vzdrževanje fizičnih prostorov in dejavno prispevajo k socialni koheziji ter lokalnemu gospodarskemu razvoju mest.

V Sloveniji modele zadrug za gradnjo in upravljanje večstanovanjskih objektov poznamo iz časa nekdanje Jugoslavije, a so se le redke ohranile do danes. Številne uspešne iniciative, kot je primer kranjskega nebotičnika, pa kažejo, da je zanimanja za zadružniško upravljanje nepremičnin še vedno veliko, predvsem zato, ker omogoča večjo transparentnost poslovanja in boljšo prilagoditev potrebam stanovalcev. Mesta, kot je Ljubljana, že namenjajo sredstva za obnovo zgodovinskih fasad in proučujejo podporo za celovito protipotresno obnovo ogroženih objektov. Poleg tega Eko sklad ponuja dodatne finančne spodbude za energetsko in statično prenovo objektov. Vendar je prebivalcem zagotovljena le minimalna pomoč pri obvladovanju logističnih težav in pri organizaciji tako obsežnih projektov. Za odpravljanje te vrzeli sta nujna sistemski pristop in krepitev sosedskih odnosov.

Za spodbujanje zadružniškega upravljanja večstanovanjskih stavb bi ministrstvo za solidarno prihodnost moralo uvesti tele ukrepe:

1. izdelati predlog zadružnega modela upravljanja in ga vključiti v stanovanjski zakon za zadružno upravljanje stanovanjskih objektov, ki bo prilagojeno različnim tipom skupnosti in potrebam prebivalcev;
2. pripraviti jasne smernice in pravni okvir za organizacijo, delovanje ter pravice in obveznosti zadružnih upravljavcev;
3. ponuditi podporo pri ustanavljanju zadružnih upravljavcev z zagotavljanjem finančne in strokovne pomoči in vzpostavitvijo platforme za izmenjavo znanja, virov in dobrih praks.

Zadruge so se izkazale za učinkovite pri spodbujanju solidarnosti in finančne vzdržnosti ter ustvarjanju občutka skupne odgovornosti in podpore med prebivalci, kar je bistvenega pomena za vodenje kompleksnih procesov prenove v okolju z velikim zasebnim lastniškim deležem stanovanj. Za spodbujanje takega upravljanja je nujno sodelovanje države, mesta in stanovalcev, prinaša pa dolgoročne koristi za vse vpletene.