Predlog sprememb Odloka o urejanju prometa v Mestni občini Ljubljana, ki je v prvi polovici leta 2026 sprožil buren odziv javnosti in občinski referendum, je predvideval predvsem uvedbo plačljivega parkiranja v stanovanjskih soseskah (zunaj ožjega mestnega središča), na območjih, kjer je bilo parkiranje doslej brezplačno.

Vzdrževanje javnih parkirnih površin in druge javne infrastrukture se financira iz občinskega proračuna, med pomembnejšimi viri je tudi nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). NUSZ plačujejo zavezanci ne glede na to, ali imajo osebni avtomobil ali ne. Z uvedbo plačljivega parkiranja bi se del finančnega bremena, povezanega z uporabo parkirnih površin, neposredno prenesel na njihove uporabnike – v obliki parkirnin.

Občina je upoštevala tudi usmeritve za okoljsko vzdržen »trajnostni razvoj« prostora in prometa, ki vključujejo zmanjševanje odvisnosti od osebnih motornih vozil in spodbujanje uporabe javnega prevoza. Med možnimi ukrepi za doseganje zastavljenih ciljev je med drugim uvedba plačljivega parkiranja na javnih površinah, ki naj bi z omejevanjem brezplačnega parkiranja zmanjšala privlačnost uporabe osebnih vozil. A takšna prometna politika je lahko učinkovita in družbeno sprejemljiva le ob hkratnem zagotavljanju kakovostnega, dostopnega in zanesljivega javnega potniškega prometa, ki prebivalcem omogoča dejansko alternativo uporabi osebnega avtomobila.

Odpor občanov ob uvedbi sprememb je večinoma spodbudilo prav nesorazmerje med uvedenimi omejitvami in odsotnostjo ustreznih drugih možnosti. Dejansko so se spremembe odražale le v uvedbi celodnevnega plačljivega parkiranja in namestitvi parkomatov, temu pa so sledile sankcije, izrekanje visokih glob in odvažanje nepravilno parkiranih vozil. V javnem potniškem prometu niso bile izvedene nobene ustrezne izboljšave.

Javni standard in financiranje

Ključno jedro spora med meščani in občino je razmerje med ceno in ravnijo javnega standarda, ki ga občina zagotavlja prebivalcem. Z nakupom nepremičnine in plačevanjem NUSZ občani namreč ne kupijo le golih kvadratnih metrov stanovanja, ampak tudi možnost bivanja v soseski z njenim bivalnim standardom. Tega soustvarjajo javne površine, zelene površine in parki, komunalna infrastruktura, prometna ureditev in dostopnost storitev, kar vse pomembno vpliva na kakovost bivanja. Zato se NUSZ ne obračunava enako za vse. Pri izračunu se poleg površine in namembnosti nepremičnine upoštevata tudi njena lokacija in komunalna opremljenost.

Stanovalci so ob nakupu stanovanj (in kasneje s plačevanjem NUSZ) upravičeno pričakovali, da so parkirne površine na območju sosesk, ki jih tako kot druge javne površine vzdržujejo mestne komunalne službe, neodtujljiv del njihovega bivalnega standarda.

Uvedba plačljivega parkiranja pomeni bistveno spremembo dosedanjega režima, zato je povsem legitimno vprašanje, kako se ta sprememba odraža v celotnem sistemu občinskih dajatev in storitev ter kakšno protiutež novim obremenitvam prebivalcev zagotavlja občina.

Ta bi zato morala pravočasno javno pojasniti, kako se bodo prihodki od parkirnin porabljali, kako se bodo vključili v financiranje javne infrastrukture in storitev ter kako se bo ob tem zagotavljal primerljiv javni standard za prebivalce posameznih sosesk.

Funkcionalna zasnova soseske ni isto kot lastništvo zemljišč

Laična javnost in nekatere iniciative mešajo dva različna pojma: funkcionalno zasnovo soseske in pravno-formalno lastništvo. Odprte parkirne površine v stanovanjskih soseskah, zgrajenih v 70. in 80. letih, so bile praviloma zgrajene kot del celovite urbanistične zasnove območja. Bile so del javne infrastrukture, financirane iz komunalnih prispevkov oziroma družbenih sredstev, ter bile urejene kot javne površine v družbeni lasti in upravljanju občin.

Zato odprtih parkirnih površin ni mogoče samodejno obravnavati kot pripadajoča zemljišča posameznih stanovanjskih blokov. Res je, da so takratni urbanistični normativi ob gradnji stanovanjskih sosesk zahtevali zagotovitev določenega števila parkirnih mest na stanovanje. To je bila funkcionalna zasnova sosesk, ki je zagotavljala parkirne površine za stanovalce. A v pravnem smislu funkcionalna zasnova ne pomeni, da so lastniki z nakupom stanovanj samodejno pridobili tudi lastninsko pravico na teh zemljiščih – zunanje odprte površine so ostale družbena lastnina.

Po osamosvojitvi Slovenije in prehodu v novo družbeno ureditev so se zemljišča v družbeni lasti lastninila skladno s predpisi, med drugim skladno z Zakonom o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (ZLNDL, 1997). Na tej podlagi so zemljišča, na katerih je imela pravico uporabe občina, prešla v občinsko last. Občine so s tem prevzele tudi odgovornost za upravljanje in vzdrževanje teh zemljišč.

Ob lastninjenju stanovanj v 90. letih kupci niso pridobili le stanovanj, temveč tudi solastniške deleže na zemljiščih pod stavbami in – kjer je bilo tako določeno v prvotni gradbeni dokumentaciji – na pripadajočih zemljiščih, potrebnih za njihovo redno uporabo. Meje med pripadajočimi zemljišči stavb in skupnimi javnimi površinami sosesk so bile določene v prvotnih zazidalnih načrtih in drugi gradbeni dokumentaciji. Vendar te razmejitve pogosto niso bile ustrezno prenesene v zemljiške evidence. Za razjasnitev današnjega pravnega stanja so zato ključni prav izvorni dokumenti, ki jih je treba iskati v občinskih in upravnih arhivih ter drugih pristojnih arhivih.

Zaradi nedokončanih postopkov evidentiranja, stečajev nekaterih investitorjev in drugih tranzicijskih okoliščin je danes v številnih primerih težko rekonstruirati prvotno parcelacijo in lastniška razmerja. Zato se pojavljajo spori o tem, kje se končajo pripadajoča zemljišča posameznih stavb in kje se začnejo skupne javne površine soseske.

Postopki po ZVEtL-1 in vprašanje varovanja javnega interesa

Ravno zaradi te zmede danes pred sodišči potekajo številni postopki po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine (ZVEtL-1), v katerih stanovalci poskušajo dokazati, da so nekatere zunanje površine (zelenice, parkirišča …) “pripadajoče zemljišče”, ki spada k stavbi.

ZVEtL-1 pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča določa več meril. Sodišče mora upoštevati zlasti prostorske akte, upravna dovoljenja in drugo izvorno dokumentacijo, funkcionalno povezanost zemljišča s stavbo, preteklo redno rabo ter merila in pogoje prostorskih aktov, ki so veljali v obdobju od izgradnje stavbe do pridobitve lastninske pravice. Zakon torej ne določa, da bi bila pretekla dejanska raba edino ali odločilno merilo.

Kljub temu se v konkretnih postopkih dogaja, da vsa navedena merila niso ustrezno in celovito ovrednotena, izvorni prostorski in gradbeni dokumentaciji pa ni namenjena zadostna dokazna teža. Tudi zgodovinski status površin, njihova prvotna namembnost in način upravljanja se pogosto ne upoštevajo ustrezno. Takšno odločanje lahko vodi v neustrezno določitev obsega pripadajočih zemljišč in s tem v prenos površin, ki so bile načrtovane in uporabljane kot skupni javni prostor soseske, v zasebno last. Posledica je lahko postopna privatizacija, ograjevanje in drobljenje nekoč skupnega, celovito načrtovanega prostora, namesto da bi se tranzicijske nepravilnosti v nepremičninskih evidencah odpravljale ob doslednem varovanju javnega interesa.

V konkretnih postopkih po ZVEtL-1 se dogaja, da vsa navedena merila niso ustrezno in celovito ovrednotena, izvorni prostorski in gradbeni dokumentaciji pa ni namenjena zadostna dokazna teža. Tudi zgodovinski status površin, njihova prvotna namembnost in način upravljanja se pogosto ne upoštevajo ustrezno.

ZVEtL-1 sicer omogoča tudi določitev skupnega pripadajočega zemljišča več stavb, kadar so za to izpolnjeni zakonski pogoji. Vendar je treba pri tem posebej skrbno presoditi, ali gre za zemljišče, ki je bilo namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb, ali pa za širšo javno površino, ki je bila načrtovana in urejena za potrebe celotne soseske oziroma širšega območja.

Posebej sporne so lahko lastniške ureditve, pri katerih se kot pripadajoča zemljišča posameznih stavb določajo tudi med seboj ločene površine, ki jih od stavb ločujejo javne ceste, poti ali druge javne površine. Zato nastajajo nenavadne lastniške strukture, v katerih je domnevno pripadajoče zemljišče posameznega bloka razdrobljeno na več ločenih parcel v različnih predelih soseske. Takšne rešitve lahko otežujejo upravljanje in vzdrževanje, povzročajo sosedske spore ter zmanjšujejo možnosti za celovito načrtovanje in prenovo sosesk.

Posledice za upravljanje in vzdrževanje sosesk

Zgovoren primer je soseska BS-3, ki je postala pomemben primer sodne prakse pri obravnavi pripadajočih zemljišč v Sloveniji. Vrhovno sodišče RS je v odločbi št. II Ips 201/2017 poudarilo potrebo po razlikovanju med pripadajočim zemljiščem posameznega bloka in širšimi javnimi površinami soseske. V ponovljenem postopku na prvi stopnji pa je sodišče na podlagi izvedenskega mnenja zelenice in parkirišča celotne soseske opredelilo kot “skupno pripadajoče zemljišče vseh etažnih lastnikov”. S tem je bila vzpostavljena lastniška ureditev, pri kateri se pripadajoče zemljišče ne veže več na posamezno stavbo, temveč se razširi na celotno območje soseske.

Pri takšni ureditvi se postavljajo tudi resna vprašanja glede upravljanja in vzdrževanja. Ko površine niso več v javni lasti oziroma upravljanju, občinske službe in javna podjetja praviloma nimajo več pravne podlage za vzdrževanje teh površin z javnimi sredstvi.

Čeprav Stanovanjski zakon (SZ-1) omogoča skupno upravljanje pripadajočih zemljišč več stavb, se v praksi pojavijo velike organizacijske in finančne ovire: za posamezne posege je treba usklajevati številne etažne lastnike, dosegati potrebna soglasja in zagotavljati sredstva za vzdrževanje velikih površin. Stanovalci tako lahko poleg morebitne koristi skupne uporabe prevzamejo tudi odgovornost in stroške vzdrževanja obsežnih zunanjih površin – od obnove dotrajanih parkirišč in asfaltnih površin do vzdrževanja zelenic, poti in druge infrastrukture. Pri tem je treba upoštevati, da podzemna infrastruktura ni nujno v lasti etažnih lastnikov, temveč ima lahko ločen lastniški in upravljavski status.

Namesto jasne razmejitve med zasebnimi pripadajočimi zemljišči in javnim prostorom tako nastajajo kompleksne lastniške in upravljavske strukture, ki otežujejo celovito upravljanje, dolgoročno vzdrževanje in razvoj prostora ter s tem ogrožajo kakovost bivanja v stanovanjskih soseskah, načrtovanih kot celovita skupna bivalna okolja.

Potrebna je sistemska rešitev

ZVEtL-1 naj bi omogočil ureditev lastninskih razmerij, ki so ostala neurejena zaradi zgodovinskih in tranzicijskih okoliščin. Njegov namen ni ustvarjanje novih lastninskih pravic na podlagi samovoljnega zavzemanja zemljišč, temveč ugotavljanje pravic, ki so nastale na podlagi predhodnih predpisov. Zato je bistveno, da se v postopkih dosledno presojajo vse zakonsko določene okoliščine in da se pri tem ustrezno varuje tudi javni interes.

Če se v konkretnih primerih javne površine, ki so bile načrtovane in urejene za potrebe širše skupnosti, brez zadostne presoje njihovega prvotnega statusa opredelijo kot pripadajoča zemljišča in s tem postanejo zasebna last, to ni zgolj vprašanje posameznega lastniškega spora. Gre za sistemski problem, ki lahko dolgoročno poseže v prostorsko, funkcionalno in upravljavsko celovitost stanovanjskih sosesk.

Najustreznejša rešitev bi bila zato celovita občinska obravnava lastniških, prostorskih in upravljavskih razmerij v stanovanjskih soseskah.

Občina bi morala sistematično pregledati izvorno prostorsko in gradbeno dokumentacijo, rekonstruirati prvotne razmejitve zemljišč, preveriti lastniško stanje ter po potrebi izpeljati postopke za ureditev nepremičninskih evidenc. Hkrati bi morala pripraviti načrte za celovito prenovo sosesk (OPPN za prenovo), po potrebi tudi z ustreznimi prostorskimi akti in komasacijskimi postopki. Le tako je mogoče uskladiti lastniška razmerja z dolgoročnimi prostorskimi potrebami sosesk ter zagotoviti ustrezne razmere za njihovo upravljanje, vzdrževanje in prenovo.

Ker so posamezni sodni sklepi že pravnomočni in vpisani v nepremičninske evidence, so možnosti za poznejše izpodbijanje bistveno omejene. Zato je treba poleg iskanja pravnih možnosti za varstvo javnega interesa postaviti tudi vprašanje sistemske ustreznosti zakonske ureditve ZVEtL-1 in potrebe po ponovnem premisleku te ureditve, zlasti z vidika učinkovitejšega varovanja javnega interesa in preprečevanja podobnih sporov v prihodnje.